Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью

Как купить квартиру без риэлтора? Пошаговая инструкция.

В этой статье мы пошагово разберем, как купить квартиру без риэлтора, на что стоит обратить внимание при ее поиске, осмотре и приобретении, как проходит сделка по купле-продаже недвижимости, рассмотрим безопасные способы расчета для покупателя, уделим внимание порядку проведения юридической экспертизы квартиры перед покупкой.

Приобретение недвижимости — это очень дорогостоящая покупка, к которой стоит подходить очень взвешенно, с определенным багажом знаний. В интернете, и не только, имеется очень много объявлений по типу: “помощь риелтора”, “без риэлтора не справитесь”, “риэлтор с 1999 года”. Часто покупатель задается вопросом, “можно ли справиться без риэлтора в приобретении квартиры?”

Риэлтор чаще нужен продавцу квартиры, поскольку после выставления квартиры на продажу, путем размещения на торговых площадках (авито, циан, яндекс недвижимость), начинает поступать очень много звонков, из которых более 90% делают риэлторы с предложением своих услуг, а иногда притворяются покупателями в целях “развести” на продажу. В силу этих причин, порой спустя определенное время, продавец обращается за услугами к риэлтору, который берет на себя все звонки, торговаться с потенциальными покупателями и проводить показы объекта.

У покупателя на сегодняшний день, имеются все механизмы обойтись без помощи риэлтора при покупке квартиры, главное — выбрать понравившийся объект и провести правовой анализ продаваемой квартиры, поскольку риски потерять деньги в момент сделки или квартиру после перехода права собственности, как показывает судебная практика очень велики.

Стоит отметить, что для покупки квартиры, больше нужен юрист, чем риэлтор, об этом можно более подробно прочитать в статье “юрист или риэлтор при покупке квартиры”.

Пошагово можно выделить следующие действия для покупки квартиры без риэлтора:

Изучение рынка недвижимости

Посетите сайты, на которых выставляются квартиры на продажу. Самые активные на сегодняшний день из них: Циан, ЯндексНедвижимость, Авито (на Домофон автоматически размещаются объявления выставленные на Авито). Анализ объявлений на данных площадках сформулирует у Вас представления о рынке недвижимости и стоимость объекта, который Вы запланировали приобрести.

При изучении рынка, стоит обратить внимание на ряд моментов:

Среди объявлений о продаже квартир, как показывает практика, не зависимо от регионов, более 90 процентов принадлежат риэлторам, даже, если поставить в фильтре поиска “показывать только собственников”. Данное обстоятельство вызвано тем, что риэлторы используют метод “пустышки”, когда выставляют на продажу квартиру, которой нет. Указанное мероприятие они проводят в целях выявления покупателей и как только он появляется начинают предлагать ему свои услуги, поскольку покупатель — их источник прибыли.
Все объявления на торговых площадках можно условно поделить на четыре вида: от собственников, эти объявления размещают непосредственно продавцы квартиры; объявления от риэлторов с завышенной ценой, эти объявления дают агенты, которые нашли продавцов недвижимости, заключили с ними договор, добавили к стоимости объекта свою комиссию и разместили объявление; объявления от риэлторов с заниженной ценой на продаваемый объект, указанные объявления дают риэлторы, которые нашли собственника, которого не удалось склонить к договору, поэтому они размещают аналогичное объявление с заниженной ценой, чтобы потенциальный покупатель сначало вышел на них, часто риэлторы размещают такое объявление в этом доме, указывая другой этаж или играя с площадью, но бывает, что публикуют в соседних домах; четвертый вид объявлений также дают риэлторы, размещая вышеописанную “пустышку” — объявление по квартире, которой нет, когда им звонят покупатели, они подтверждают наличие объекта , но потом сводят к тому, что его не получается показать, но имеются другие.
Выявление стоимости одного квадратного метра недвижимости, которую Вы желаете приобрести, допустимо путем анализа “чистых” объявлений, не от риэлторов, которые часто занижают стоимость квартиры в своих объявлениях.
Большинство объявлений подается с большей площадью, чем указано в документации, данный факт вызван тем, что по закону площадь отдельных помещений идет с понижающим коэффициентом:

для лоджий — 0,5;
для балконов — 0,3;
для террас — 0,3;
для веранд — 1,0

5. В ходе разговора с риэлторами не стоит вестись на их уговоры оказать Вам помощь в покупке квартиры

Запишитесь на консультацию юриста по сделкам с недвижимостью по телефону
(843) 259-68-53 или получите ее онлайн по whatsapp

Осмотр квартир перед покупкой

После изучения рынка недвижимости покупатель сталкивается с необходимостью осмотра квартир для выбора подходящей.

При проведении осмотра квартир можем Вам дать следующие рекомендации:

Никогда не показывайте, что квартира Вам очень понравилась, данный факт бросается в глаза, если не собственнику, то его риэлтору, если такой имеется, что в последующем приведет к снижению возможности торговаться, определяя конечную цену квартиры.
При осмотре квартиры попросите технический паспорт недвижимости и проверьте, была ли перепланировка. Если в техническом паспорте стены есть, а по факту они отсутствуют, значит была перепланировка, которую надлежащим образом не узаконили, что в последующем может для Вас обернуться значительными финансовыми потерями, после того, как жилищная инспекция подаст в суд с требованием о приведении квартиры в первоначальное состояние.
Не стесняйтесь задавать вопросы собственнику квартиры, Вам необходимо максимально получить информацию об объекте и о психологическом состоянии продавца, обратите внимание, как он себя ведет, если в поведении продавца имеется подозрение в его психологической неустойчивости, то Вы, в целях уменьшения риска, можете предложить ему пройти психологическое освидетельствование на момент сделки, что существенно уменьшит риски по признанию сделки недействительной в будущем.
Пытайтесь выявить максимальное количество недостатков в квартире: отклеивающиеся обои, желтизна на потолках, оконных проемах, износ дверей, трещина на окнах, потертости пола, плинтусов, багет,, все это позволит Вам снижать стоимость объекта.
Торгуйтесь! Всегда торгуйтесь! Наш опыт показывает, что очень часто продавцы идут на снижение стоимости квартиры, поскольку заранее “слегка” ее завысили. Если стесняетесь торговаться, свяжитесь с нами, мы поторгуемся от Вашего имени, часть уменьшенной суммы оплатите нам:)
Если спустя время после осмотра, Вы захотели посмотреть в квартире что-то еще, попросите о повторном осмотре объекта.

Выбор объекта недвижимости

После осмотра объектов наступает стадия выбора квартиры из нескольких вариантов. Если имеется несколько одинаковых квартир, то при выборе стоит руководствоваться удаленностью от инфраструктур, социальных объектов: больницы, садики, школы. Также, следует выбирать объект, который после проведения юридической экспертизы квартир и продавцов кажется Вам наиболее безопасным: меньше переходов права собственности, не переходил по наследству или ренте, не был приватизирован, меньше собственников.

Как проверить квартиру на юридическую чистоту при покупке самостоятельно

Перед покупкой квартиры обязательно следует провести юридическую проверку недвижимости и собственника, которая занимает много времени, но позволит сохранить за собой права на квартиру за покупателем в будущем.

На нашем сайте имеется статья: “Как проверить квартиру на юридическую чистоту при покупке самостоятельно?” в ней детально разобран порядок проверки собственников и самого объекта, очень рекомендуем ознакомиться с ней. Здесь же мы укажем общий порядок проверки объекта, который сводится к следующим шагам:

Этапы проверки продавца недвижимости:

1. Получение выписки на квартиру из ЕГРН (Росреестр)

2. Запрос документов у продавца:

1) Правоустанавливающие документы на продаваемую недвижимость (договор купли-продажи, дарения, мены, долевого участия и т.д.).

2) Паспорт продавца.

3) Выписка из домовой книги об отсутствии задолженности по коммунальным платежам за квартиру.

4) Справки об отсутствии наркологической зависимости или состоянии на психиатрических учетах.

5) Если квартира приобретена в период брака, то необходимо получить согласие супруга на отчуждение объекта.

6) Если квартира приобреталась с использованием материнского капитала, то согласие органов опеки и попечительства на продажу недвижимости.

3. Проверка паспорта собственников по базе МВД.

4. Проверка продавца в судах на предмет возбужденных дел (долги, банкротство).

5. Проверка собственника недвижимости в базе возбужденных исполнительных производств.

6. Проверка в базе единого федерального реестра сведений о банкротстве.

7. Проверка на предмет причастности к террористической деятельности на сайте Росфинмониторинг.

Очень серьезно отнеситесь к этой стадии, поскольку игнорирование проверки квартиры и ее собственников может привести в дальнейшем к потере недвижимости и лишению возможности взыскания потраченных на ее приобретение денежных средств, что подтверждает обширная судебная практика по мошенничеству с продажей квартир.

Стоит акцентировать Ваше внимание на том, что если собственник квартиры отказывается предоставить Вам какие-либо из запрашиваемых документов, то возможно, что ему есть что скрывать от Вас.

Как провести сделку по покупке квартиры без риэлтора

После того, как Вы выбрали квартиру, которую хотите приобрести и провели юридическую экспертизу недвижимости и собственника, Вам следует приступить к проведения сделки, которая состоит из нескольких этапов:

Переговоры, на данной стадии Вы с продавцом оговариваете дату заключения сделки, способ передачи денежных средств, сроки освобождения квартиры, выписывания из нее (лучше приобретать квартиру без прописанных лиц), обмениваетесь дополнительными документами.
Подготовка договора купли-продажи квартиры выступает основанием перехода права собственности с продавца на покупателя, его необходимо подготовить заранее, в этих целя желательно обратиться за помощью к юристам. Договор должен иметь точное описание квартиры, данные сторон, сведения о том, что расчет произошел, если денежные средства передаются до передачи договора на регистрацию. Если в квартире имеются прописанные лица, то необходимо в договоре указать срок, в течении которого они обязаны выписаться. Но лучше, чтобы они выписались заранее.
Передача денежных средств — очень ответственный момент для сторон по сделке. Для продавца выгоднее сначало получить денежные средства, потом подать документы на регистрацию, для покупателя наоборот, в целях безопастности, желательно сначало подать документы, а лучше оформить право собственности, а потом передать деньги. Если денежные средства передаются наличкой, попросите продавца выдать Вам расписку, даже, если в договоре имеется отметка, что денежные средства переданы до подписания договора. Наиболее часто используется способ расчета через банк. В этом случае денежные средства передаются в банк, который выдает их продавцу в том случае, если он предоставит документы, свидетельствующие о переходе права собственности на покупателя. Данный способ расчета именуется аккредитивом. После расчета по аккредитиву необходимо будет снять обременения с квартиры. Вы можете более подробно прочитать о порядке расчета при купли-продажи недвижимости.

Нужен ли риэлтор при покупке квартиры?

Имеется очень много минусов от сотрудничества с большинством агентств недвижимости, они в основном проявляются в следующем:

Переплата за квартиру за счет включения в ее стоимость комиссии риэлтора, которая зачастую является очень высокой.
Риэлторы в первую очередь показывают квартиры продавцов, с которыми они заключили договор, часто игнорируя другие варианты, что может привести к потере выгодной сделки для покупателя.
Наличие договора между агентством и покупателем, который часто лишает возможности последнему купить квартиру без риэлторов, например при выявлении объекта самостоятельно. Кроме того, сам договор трудно расторгнуть в одностороннем порядке, например, в случае, если риэлтор Вам не понравился в последующим.
Игнорирование риэлторами процесса юридической проверки недвижимости и продавца перед покупкой недвижимости. Данное обстоятельство вызвано тем, что отсутствует в штате юрист или не имеется желание, ведь никакой ответственности за судьбу квартиры они не несут: будет ли она в собственности покупателя или третьи лица оспорят сделку, например, в силу банкротства продавца спустя пару лет после сделки или наследники оспорят наследство в которое входила купленная квартира. Как показывает судебная практика, очень много вариантов потерять квартиру купленную даже по истечению довольно продолжительного времени с момента сделки.
Зачастую низкая компетенция риэлторов приводит к потере времени и денег. Очень часто в агенты недвижимости идут люди, которые считают, что это очень легкая работа и не нужно иметь каких-либо знаний, достаточно найти покупателя, показать ему как можно больше объектов, хотя и это не обязательно, получить свою комиссию.
Не стоит думать, что если риэлтор работает от имени агентства, то это агентство будет отвечать за его действия, отнюдь, данный человек скорее всего там и не числится и как только возникнет проблема, агентство Вам откажет в любых претензиях, указав на данный факт..

Если остались вопросы, Вы можете связаться с нашими юристами, они проконсультируют Вас, подготовят необходимые документы, проведут юридическую экспертизу покупаемой квартиры, окажут сопровождение сделки онлайн.