Приемка квартиры в новостройке: как проверить жилье и защитить свои права

Опубликовано: 30 марта 2021

Обновлено: 17 апреля 2024

Перед подписанием акта приема-передачи важно внимательно осмотреть квартиру: именно на этом этапе дольщик фиксирует строительные и отделочные недостатки, включая некачественный ремонт которые могут проявиться уже после заселения. Спешка при получении ключей выгодна девелоперу, но для покупателя она нередко оборачивается затратами на переделку отделки, исправление инженерных ошибок и последующие претензии.

Юристы {company} оказывают комплексную помощь при некачественном ремонте при приемке квартиры: участвуем в осмотре, помогаем корректно описать дефекты, готовим претензии к застройщику и сопровождаем спор до урегулирования. Наша задача — чтобы клиент подписывал документы только после понятной оценки рисков и доказательной фиксации недостатков.

Что взять с собой на приемку квартиры

На осмотр лучше приходить подготовленным: часть дефектов видна сразу, а часть обнаруживается только при проверке геометрии, электрики, вентиляции и коммуникаций. Для приемки пригодятся:

• блокнот и ручка — для фиксации замечаний, размеров, показаний счетчиков и простой проверки тяги вентиляции;
• камера смартфона или фотоаппарат — чтобы сразу сделать фото и видео каждого дефекта для претензии или суда;
• яркий фонарик — для проверки углов, ниш, санузлов, щитка и других плохо освещенных зон;
• строительный уровень — помогает выявить перепады стен, пола и откосов;
• отвес или лазерный уровень — нужен для проверки вертикали стен и качества геометрии помещений;
• рулетка или лазерный дальномер — для контрольных замеров комнат и сравнения площади с ДДУ;
• недорогой электроприбор или тестер — для безопасной проверки розеток и напряжения без риска повредить дорогую технику.

Каждое замечание фиксируйте письменно и подтверждайте фотографиями. Чем точнее описан дефект, тем сложнее застройщику ссылаться на «незначительность» нарушения или утверждать, что повреждение возникло уже после передачи квартиры.

Как принимать квартиру без отделки

Квартиры без отделки часто принимают формально, хотя именно на этом этапе хорошо заметны ошибки строительства: перепады стен, трещины, неправильные выводы коммуникаций, нарушения планировки. Представитель застройщика может убеждать подписать акт, но ориентироваться нужно на договор, проект и строительные нормы.

На что обратить внимание в первую очередь:

• При приемке важно не допускаются явные неровности, щели и трещины, смещение строительных блоков;
• сверить фактическую площадь с ДДУ и зафиксировать расхождения в акте осмотра;
• проверить геометрию стен, вертикаль и углы, потому что исправление перекосов позже оплачивает собственник;
• При приемке важно планировка квартиры должна соответствовать плану, расхождения без предварительного согласования и подписания соответствующего договора недопустимы;
• осмотреть окна, входные и межкомнатные двери: профиль, фурнитуру, уплотнители, монтажные швы и работу замков;
• проверить выводы электрики, розетки, выключатели и соответствие коммуникаций проекту;

Осмотр квартиры у застройщика лучше проводить без спешки: каждый дефект нужно описать, сфотографировать и включить в дефектный акт. Такой подход помогает требовать устранения недостатков, соразмерного уменьшения цены или компенсации, если нарушение подтверждается договором и нормами качества. Трубы не должны шататься и провисать. На счетчиках должны быть установлены дополнительные пломбы. Также рекомендуется сфотографировать их показания, особенно если из-за недостатков вы пока не готовы принять квартиру.

Осмотр квартиры у застройщика лучше проводить без спешки: каждый дефект нужно описать, сфотографировать и включить в дефектный акт. Такой подход помогает требовать устранения недостатков, соразмерного уменьшения цены или компенсации, если нарушение подтверждается договором и нормами качества. учтите и на микроклимат в помещениях: во всех комнатах должно быть сухо, не допускается образование плесени, грибка и подтеков. Вентиляция должна работать: чтобы проверить это, приложите к решетке лист бумаги. Если он будет приставать, значит, воздух втягивается и система вентиляции в порядке.

Как проверить квартиру с отделкой от застройщика

При отделке от застройщика проверяют не красоту ремонта, а соответствие перечню работ, материалам и качеству, указанным в договоре. Если обещаны конкретные покрытия, сантехника, двери или инженерные выводы, их отсутствие нужно включать в акт замечаний.

Обычно важно проверить:

• сверить фактическую площадь с ДДУ и зафиксировать расхождения в акте осмотра;
• При приемке важно отделку пола, потолка и стен;
• осмотреть окна, входные и межкомнатные двери: профиль, фурнитуру, уплотнители, монтажные швы и работу замков;
• осмотреть окна, входные и межкомнатные двери: профиль, фурнитуру, уплотнители, монтажные швы и работу замков;
• проверить выводы электрики, розетки, выключатели и соответствие коммуникаций проекту;
• При приемке важно коммуникации, систему отопления и вентиляции;
• При приемке важно сантехнику, радиаторы и другие приборы;

Осмотр квартиры у застройщика лучше проводить без спешки: каждый дефект нужно описать, сфотографировать и включить в дефектный акт. Такой подход помогает требовать устранения недостатков, соразмерного уменьшения цены или компенсации, если нарушение подтверждается договором и нормами качества. В отдельных случаях подрядчик гарантирует предоставление дополнительных услуг – например, подключение телевизионного кабеля или интернета. Если это заявлено в договоре, то вы вправе требовать от девелопера реализации принятых обязательств. При отсутствии точки подключения или кабеля, важно вынести это в перечень замечаний.

Подробный чек-лист для осмотра квартиры

Акт приема-передачи лучше подписывать только после осмотра и внесения всех претензий в дефектный лист. Чек-лист помогает последовательно пройти помещения и не пропустить недостатки, которые позже будет сложнее доказать.

Площадь помещений

проверить выводы электрики, розетки, выключатели и соответствие коммуникаций проекту;

Измерьте комнаты и вспомогательные помещения, затем сравните результат с данными ДДУ и экспликацией. При расхождении важно зафиксировать методику измерений и запросить перерасчет или компенсацию, если это предусмотрено договором и законом.

Входная дверь и проем

Проверьте геометрию дверного проема, целостность коробки, работу замков и отсутствие самопроизвольного закрывания. Некачественный монтаж входной двери может указывать на перекосы, которые позже повлияют на безопасность и теплоизоляцию.

Пол и стяжка

Осмотрите стяжку: она не должна крошиться, иметь глубокие трещины, пустоты или заметные перепады. Для квартиры с чистовой отделкой дополнительно оценивают качество укладки покрытия и соответствие материалов условиям договора.

Потолки и высота помещений

Потолок проверяют на следы протечек, неровности, незаделанные стыки и фактическую высоту. Если параметры ниже заявленных или нарушены обязательные требования, это нужно отразить в дефектном акте.

Стены, углы и качество штукатурки

Стены стоит проверять уровнем и отвесом: даже небольшой перепад может увеличить расходы на последующее выравнивание. Отдельно оценивают углы, качество штукатурки, отсутствие трещин и применение материалов, допустимых для конкретных помещений.

Осмотр квартиры у застройщика лучше проводить без спешки: каждый дефект нужно описать, сфотографировать и включить в дефектный акт. Такой подход помогает требовать устранения недостатков, соразмерного уменьшения цены или компенсации, если нарушение подтверждается договором и нормами качества. Внимание! По СНиП 3.03.01-87 максимально допустимые отклонения по вертикали составляют ≤ 20 мм для бетонных и ≤10 мм для кирпичных стен.

Оконные блоки и стеклопакеты

Окна осматривают по нескольким параметрам: целостность профиля, стеклопакетов, фурнитуры, уплотнителей и монтажных швов. Сквозняки, конденсат, повреждения и плохое прилегание створок лучше сразу включить в перечень недостатков.

Электрика и розетки

проверить выводы электрики, розетки, выключатели и соответствие коммуникаций проекту;

ЮЦ {company}

Проверьте доступные электроточки, выводы под освещение и соответствие установленного оборудования договору. Если застройщик обязан был установить цоколи, автоматы или иные элементы, их отсутствие также относится к замечаниям.

Водоснабжение и канализация

Коммуникации проверяют в начале осмотра: смотрят надежность крепления труб, наличие протечек, доступ к счетчикам, пломбы и показания. Неисправности водоснабжения и канализации часто требуют срочного отражения в акте.

Система отопления

Осмотр квартиры у застройщика лучше проводить без спешки: каждый дефект нужно описать, сфотографировать и включить в дефектный акт. Такой подход помогает требовать устранения недостатков, соразмерного уменьшения цены или компенсации, если нарушение подтверждается договором и нормами качества. Трубы не должны иметь дефектов. Радиаторы должны быть установлены ровно и надежно закреплены на стене. Если договором предусмотрено наличие регуляторов на радиаторах отопления, то они должны быть уже к приемке.

Вентиляция и воздухообмен

Осмотр квартиры у застройщика лучше проводить без спешки: каждый дефект нужно описать, сфотографировать и включить в дефектный акт. Такой подход помогает требовать устранения недостатков, соразмерного уменьшения цены или компенсации, если нарушение подтверждается договором и нормами качества. Ориентируемся на требования, предусмотренные СанПиН 2.1.2.2645-10 и ГОСТ 30494-96. Если вентиляция не работает или работает плохо, то соответствующее замечание важно вынести в дефектный акт и обязать девелопера исправить ситуацию.

Следы насекомых и санитарное состояние

Осмотр квартиры у застройщика лучше проводить без спешки: каждый дефект нужно описать, сфотографировать и включить в дефектный акт. Такой подход помогает требовать устранения недостатков, соразмерного уменьшения цены или компенсации, если нарушение подтверждается договором и нормами качества. В квартире не должно быть насекомых и следов их пребывания. При обнаружении вредителей вы вправе требовать дезинсекции помещения. К сожалению, обнаружить их непросто. В этой ситуации может потребоваться помощь в приемке квартиры со стороны эксперта.

Как правильно зафиксировать замечания

Все претензии вносят в дефектный акт, лист осмотра или ведомость замечаний — название документа может отличаться, но смысл один: зафиксировать недостатки до передачи квартиры. Документ подписывают дольщик и представитель застройщика.

Не соглашайтесь подписывать акт приема-передачи «под обещание» исправить дефекты позже. После подписания застройщик может спорить с объемом претензий, поэтому все существенные недостатки нужно описать до принятия квартиры.

сверить фактическую площадь с ДДУ и зафиксировать расхождения в акте осмотра;

Проверка подъезда и общего имущества

Подъезд, чердак, подвал и иные общие помещения относятся к общему имуществу, поэтому дольщик вправе заявлять замечания и по ним. При массовых дефектах эффективнее подготовить коллективное обращение нескольких собственников.

В местах общего пользования часто выявляют трещины, неработающие доводчики, проблемы с лифтами, следы протечек и недоделки отделки. Эти нарушения также подлежат устранению застройщиком в установленном порядке.

Самостоятельная приемка или сопровождение эксперта

Самостоятельная приемка подходит не всегда: часть дефектов требует опыта, измерительных инструментов и понимания строительных норм. Ошибки на осмотре могут привести к расходам на ремонт, которые собственник будет оплачивать уже сам.

{company} сопровождает приемку квартир в Казани: специалисты проверяют помещения, помогают составить дефектный акт, общаются с представителями застройщика и при необходимости готовят претензию. Клиент может присутствовать лично или оформить доверенность на представителя.