Признание права собственности на квартиру в недострое
Признание права собственности на квартиру в новостройке возможно только через суд. Необходимость в признании права собственности на квартиру в новостройке может быть обусловлена множеством факторами, среди которых чаще всего являются:
- заключение с дольщиком вместо договора участия в долевом строительстве иного договора (предварительного договора купли-продажи, инвестиционного и т.д.), заставляет в последующем дольщика обращаться в суд для признания права собственности на недострой;
- наступление заморозки в строительстве часто приводит к необходимости дольщика признать право собственности на недострой даже в случае заключения с застройщиком договора участия в долевом строительстве;
- просрочка в сдаче квартиры, особенно на длительный срок также является основанием для подачи иска о признании права собственности;
- начало процедуры банкротства в отношение застройщика подталкивает дольщика к обращению в суд за защитой своих прав.
Вышеуказанные причины не являются исчерпывающими, но наиболее частыми и правильными для обращения в суд для признания права собственности на квартиру или долю в квартире в недостроенном доме.
.
Какие требования через суд можно предъявить дольщику одновременно с иском о признании права собственности
Через суд можно потребовать признание права собственности на всю квартиру, если дольщик является единственным инвестором, признание права собственности на долю в квартире (пример, дольщик оплатил только половину стоимости квартиры, в этом случае он может потребовать признания права собственности на ½ долю в квартире). При предъявлении требования о признании права на квартиру или долю в ней, не нужно отдельно требовать признания права в доли совместной собственности будущих жильцов (лестничные площадки, придомовая территория).
Одновременно с подачей иска о признании права собственности, дольщик имеет право требовать:
- взыскание неустойки за просрочку в сдаче обусловленную договором квартиру, если просрочка фактически произошла;
- взыскание морального вреда за просрочку в завершении строительства или за то, что вместо договора участия в долевом строительстве с ним подписан иной договор;
- почтовые издержки, расходы на представителя.
Все эти требования могут быть указаны в иске о признании права собственности в недострое.
.
Определение подсудности при подаче иска о признании права собственности на недострой
Согласно пункту 9 ст. 4 ФЗ “О долевом строительстве” к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. Таким образом, если дольщиком выступает гражданин, приобретающий квартиру для личных целей, то эти правоотношения подпадают по действие ФЗ “О защите прав потребителей” в той мере, в которой они не урегулированы ФЗ “О долевом строительстве…”, поскольку определение подсудности не регулируется указанным законом, нужно использовать п.2 ст.17 ФЗ “О защите прав потребителей”, который предоставляет дольщику право выбора: подают в суд по своему месту жительства, месту нахождения ответчика, месту заключения договора и т.д.
Вышеуказанная подсудность является ошибочной, поскольку не учитывается п. 5 “Обзора”, который указывает на то, что при подаче иска о праве собственности, необходимо руководствоваться статьей 30 ГПК — подавать иск по месту нахождения объекта строительства в том числе и незавершенного.
В силу статей 23, 24 ГПК РФ, иски о признании права собственности нужно подавать не в мировой суд, а в районный.
Если в отношении застройщика начата процедура банкротства, то исковое заявление о признание права собственности на квартиру в незавершенном строительстве необходимо подавать в суд, где ведется дело о банкротстве (п.1 ст. 201.4 ФЗ “О банкротстве”).
.
Размер госпошлины при подаче иска о признании права собственности на квартиру в недострое
При подаче иска о признании права собственности на недострой возникает вопрос о необходимости оплаты государственной пошлины и определения её размера. Многие дольщики при подаче подобного иска полагают, что они освобожденны от уплаты госпошлины, поскольку применяется пункт 3 статьи 17 ФЗ “О защите прав потребителей”.
Также ссылаясь на пп.4 п.2 ст. 333.36 НК РФ, который указывает на то, что истцы — по искам, связанным с нарушением прав потребителей освобождены от уплаты государственной пошлины.
Данное мнение является ошибочным. Согласно пп. 4 п. 2 и п. 3 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ потребители освобождаются от уплаты государственной пошлины по всем искам, связанным с нарушением их прав, если цена иска не превышает 1000000 рублей.
.
Согласно Письму ФНС России от 01.08.2012 N ЕД-4-3/12767@ «О размере государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче в суд общей юрисдикции искового заявления о признании права собственности на дом и земельный участок», при подаче в суды общей юрисдикции исковых заявлений, содержащих требования о признании права собственности на недвижимое имущество, связанного с последующей регистрацией этого права, должна уплачиваться государственная пошлина в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.19 Кодекса в зависимости от стоимости имущества, как при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке.
При расчете государственной пошлины необходимо использовать пп. 1 п.1 ст. 333.19 НК РФ.
Учитывая вышеуказанное при расчете госпошлины при подаче иска о признании права собственности на недострой необходимо оплачивать государственную пошлину по статье 333.19 НК РФ с учетом пп.4 п.2 и п.3 ст. 333.36 НК РФ. Например, дольщик заключил договор с застройщиком по которому передал денежные средства на строительство в размере 2 500 000 руб. При подаче им иска о признании права собственности на квартиру в недострое, ему необходимо оплатить госпошлину в размере 20 700 руб.
Расчет:
2 500 000 руб. (цена иска) — 1 000 000 руб. (сумма по которой истец освобожден от уплаты госпошлины) = 1 500 000 руб. (облагаемая госпошлиной сумма).
1 500 000 Х 0,5% = 7 500 руб. + 13 200 руб = 20 700 руб.
.
Особенность рассмотрения спора о признании права собственности в недострое
Верховный суд в “Обзоре” допускает вынесение решения о признании права собственности в недострое при наличии одного из двух условий: если застройщик ко времени рассмотрения дела в суде не получил разрешение на ввод помещения в эксплуатацию или строительство дома не завершено.
В ходе процесса, необходимо доказать наличие сделки и ее действительность. Дольщику необходимо доказать факт передачи указанных в договоре денежных средств застройщику.
Суд должен запросить информацию в регистрирующий орган о наличие зарегистрированных прав у третьих лиц на спорное имущество. Если будет установлено, что имеются такие лица, то они должны быть привлечены к процессу.
Необходимо, чтобы спорная квартира находилась в построенной части дома и была учтена органом, осуществляющим кадастровый учет объектов недвижимости учтена в качестве самостоятельного объекта незавершенного строительства (п. 16 “Обзора”).
Истцу необходимо доказать, что организация привлекающая денежные средства дольщиков являлась сама застройщиком, либо была наделена соответствующими полномочия от него. В противном случае суд может отказать в признание права собственности на недострой.
Судебная практика признания права собственности в долевом строительстве
ЮРИДИЧЕСКАЯ ПОМОЩЬ ДОЛЬЩИКАМ