Расторжение договора участия в долевом строительстве
Расторжение договора участия в долевом строительстве
Расторжение договора участия в долевом строительстве — совершение стороной или сторонами юридически значимых действий, направленных на прекращение правоотношений связанных с участием в долевом строительстве.
Договор участия в долевом строительстве, как и любая сделка может быть расторгнут по желанию одной из сторон, при наличие обстоятельств, указанных в договоре, либо по соглашению сторон в любое время.
Расторжение договора прекращает взаимные обязательства сторон: дольщик теряет право требования передачи ему объект долевого строительства, а застройщик утрачивает право требования передачи указанных в договоре денежных средств от дольщика за квартиру, в случае, если он получил указанные средства, то он обязан их вернуть в добровольном порядке.
Статья 9 ФЗ “Об участии в долевом строительстве…” устанавливает основания для расторжения договора участия в долевом строительстве. Договор может быть расторгнут: участником долевого строительства в одностороннем порядке без обращения в суд; по инициативе дольщика через суд; по инициативе застройщика.
.
Расторжение договора участия в долевом строительстве по инициативе дольщика без обращения в суд
Существует перечень оснований, по которым дольщик может в одностороннем порядке расторгнуть договор, без обращения в суд. К таким основаниям относится:
- задержка застройщиком в передаче объекта долевого строительства более чем двух месяцев;
- если объект построен с существенными отступлениями от условий договора, которое привело к ухудшению качества объекта настолько, что делает непригодным его использование в соответствие с договором, дольщик может потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Если застройщик откажется выполнять указанные требования, дольщик может в одностороннем порядке расторгнуть договор.
- существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства является основанием для расторжения договора дольщиком в одностороннем порядке. При этом законодатель не предоставляет перечень существенных нарушений.
- в случае, если договор поручительства прекратился, а застройщик не заключил новый в течение пятнадцати дней;
.
Расторжение договора участия в долевом строительстве по инициативе дольщика в судебном порядке
Участник долевого строительства может инициировать процедуру расторжения договора участия в долевом строительстве через суд по следующим основаниям:
- произошла задержка в строительстве или вовсе приостановка строительства объекта и имеются обстоятельства того, что объект не будет построен в сроки. В данном случае дольщику нужно доказать в суде факт приостановки строительства и факт того, что дом не будет построен в указанный в договоре срок.
- существенные изменения в проектной документации является основанием для расторжения договора. Законодатель привел пример такого изменения, указав на существенное изменение площади квартиры. Стоит добавить, что нужно понимать изменение площади квартиры как в большую сторону, так и в меньшую.
- изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома является основание для расторжения договора по инициативе дольщика через суд.
.
Расторжение договора участия в долевом строительстве по инициативе застройщика
Законодатель установил перечень для расторжения договора участия в долевом строительстве по инициативе застройщика. К таким основаниям относится:
- просрочка дольщика в оплате сроком более чем в два месяца, если договором установлен единовременный платеж.
- если договором предусмотрены систематические платежи, при этом дольщик нарушил сроки внесения платежа три раза в течение года, либо, если просрочка составила более двух месяцев.
В указанных случаях застройщик обязан направить дольщику предупреждение о необходимости погасить задолженность и обязательно указать правовые последствия неисполнения указанных требований. По истечению тридцати дней, после получения указанного письма, в случае, если дольщик не внес необходимые денежные средства, застройщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке.
Согласно части 4 стать 9 ФЗ “Об участии в долевом строительстве…” договор считается расторгнут в одностороннем порядке со дня направления другой стороне уведомления о том, сторона отказывается от исполнения договора. Уведомление должно быть направленно по почте заказным письмом и с описью вложения.
.
Дополнительные условия для расторжение договора участия в долевом строительстве по инициативе застройщика в одностороннем порядке
Закон не предусмотрел возможность застройщику в одностороннем порядке расторгнуть договор по основания, которые не указаны в ФЗ “Об участии в долевом строительстве…”. При этом п.3 статьи 450 ГК РФ предусматривает возможность расторгнуть договор стороне в одностороннем порядке, в случае, если данное право установлено договором. При этом статья 310 ГК РФ предоставляет возможность сторонам включить в договор возможность в одностороннем порядке расторгнуть договор только в том случае, если они обе занимаются предпринимательской деятельностью. Таким образом, если дольщик приобретает объект в целях предпринимательской деятельности, то такой пункт в договоре допускается, если же для личных, потребительских целей, то нет.
.
Правовые последствия расторжения договора участия в долевом строительстве
В случае расторжения договора участия в долевом строительстве по инициативе застройщика, он обязан вернуть денежные средства дольщика в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения (с момента направления письма), если дольщик обратился с требованиями о выплате указанных средств. Если участник долевого строительства не обратился к застройщику в укатанный срок, то последний обязан не позднее одиннадцатого рабочего дня после направления извещения, зачислить данные средства на депозит нотариуса по месту своего нахождения (регистрации). Застройщик должен известить дольщика о том, что его денежные средства зачислены на депозит нотариуса.
Если застройщик нарушит срок передачи денежных средств дольщику или нотариусу, он обязан оплатить неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. Если дольщиком выступает гражданин, то размер неустойки умножается на два (часть 6 статьи 9 ФЗ “Об участии в долевом строительстве…”).
Судебная практика по расторжению ДДУ
Судебная практика по расторжению договора участия в долевом строительстве
ЮРИДИЧЕСКАЯ ПОМОЩЬ ДОЛЬЩИКАМ