Решение Советского районного суда города Казани по делу №2-3547/2017
РЕШИЛ: Удовлетворить частично иск к ООО «Жилой комплекс «Молодежный» о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором долевого участия в строительстве.
Дело № 2-3547/2017
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
11 мая 2017 года город Казань
Судья Советского районного суда города Казани Губаева Д.Ф.,
при секретаре Исмагиловой Л.И.,
с участием:
представителя истца Сагдиева Р.Ф.,
представителя ответчика Ахметшиной А.К.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Н.Е. к обществу с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодежный» о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором долевого участия в строительстве,
У С Т А Н О В И Л:
Матвеева Н.Е. (далее также – истец) обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодежный» (далее также – ответчик) о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором долевого участия в строительстве, обосновывая требования неисполнением договорных обязательств со стороны ответчика. Согласно предварительному договору купли-продажи жилого помещения № <номер изъят> года с последующими изменениями, с учетом положений агентского договора б/н от 26 января 2011 года, ответчик принял на себя обязательство заключить основной договор и не позднее 01 июля 2016 года передать в собственность покупателя в лице ООО «СтройИнвест» двухкомнатную квартиру № <номер изъят>, общей площадью 59,64 кв.м., на 13-м этаже в 16-этажной секции № 3 кирпично-монолитного жилого дома переменной этажности, строящегося по ул. Ноксинский спуск Советского района г. Казани (5 дом).
В силу пункта 2.3.1. договора № <номер изъят> года цена квартиры, определенная сторонами в размере 1 миллиона 281 тысячи 144 рублей, в срок до 28 февраля 2014 года подлежит уплате покупателем. 02 декабря 2014 года право требования по предварительному договору купли-продажи жилого помещения № <номер изъят> года перешло от ООО «СтройИнвест» (цедент) к истцу (цессионарий) на основании договора № У6869. Стоимость уступленного требования в размере 1 миллиона 281 тысячи 144 рублей выплачена истцом цеденту в полном объеме. Однако от возникших перед истцом обязательств по заключению основного договора и передаче жилого помещения ответчик уклоняется, в связи с чем истец просит признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения № <номер изъят>года договором участия в долевом строительстве жилого дома; возложить на ответчика обязанность в 10-дневный срок со дня вступления решения суда в законную силу обратиться совместно с истцом в органы государственной регистрации прав с заявлением о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от <номер изъят> года, договора № <номер изъят> года об уступке права требования по предварительному договору купли-продажи жилого помещения № <номер изъят> года, предоставив документы, необходимые для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования полностью, по тем же основаниям, а представитель ответчика против удовлетворения иска возражал.
Третье лицо — ООО «ФОН-Ривьера» о времени и месте судебного заседания извещено в надлежащей форме; в суд не явилось, причина неявки не известна.
Учитывая установленное частью 3 статьи 167 ГПК РФ правило о последствиях неявки в судебное заседание, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьего лица.
Рассмотрев заявленные требования и их основания, исследовав содержание доводов сторон, оценив доказательства в их совокупности и установив нормы права, подлежащие применению в данном деле, суд приходит к следующему.
В силу части 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее также – Закон об участии в долевом строительстве) в сферу регулирования данного закона попадают отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее – участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
На основании части 2 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее – привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Согласно части 2 статьи 27 Закона об участии в долевом строительстве, его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
Как следует из приведенных выше нормативных положений, Закон об участии в долевом строительстве регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены начиная с 01 апреля 2005 года.
По настоящему делу подлежит применению сохраняющая свою силу правовая позиция, изложенная в преамбуле «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04 декабря 2013 года, а именно: привлечение денежных средств граждан для строительства осуществляется посредством иных сделок, совершаемых без учета требований названного Федерального закона, в частности, заключения предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.
Таким образом, если сторонами заключен договор, который поименован предварительным договором купли-продажи жилого помещения в объекте строительства и предусматривает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену этого имущества, то суд с учетом существа фактически сложившихся отношений квалифицирует данную сделку как договор долевого участия в строительстве.
Существо фактически сложившихся отношений сторон по настоящему делу определяется судом по правилам статьи 67 ГПК РФ. При этом суд принимает во внимание условия предварительного договора купли-продажи жилого помещения № <номер изъят> года, толкуемого судом в соответствии с требованиями статьи 431 ГК РФ, в сопоставлении с нормативными признаками договора участия в долевом строительстве, установленными статьей 4 Закона об участии в долевом строительстве.
Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
При этом, согласно пункту 1 статьи 2 Закона об участии в долевом строительстве, под застройщиком понимается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее – Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства»), подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
Кроме того, элементом правового статуса застройщика является обязанность получить в установленном порядке разрешение на строительство – прежде чем привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости (часть 1 статьи 3 Закона об участии в долевом строительстве).
Объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства (пункт 2 статьи 2 Закона об участии в долевом строительстве).
Как следует из материалов дела и сторонами не оспаривается, правоотношения по предварительному договору купли-продажи жилого помещения № <номер изъят> года первоначально возникли между ООО «ФОН-Ривьера» (продавец) и ООО «СтройИнвест» (покупатель) по поводу будущей передачи в собственность объекта недвижимости, конкретно определенного в пункте 2.1.1. указанного договора как двухкомнатная квартира № <номер изъят>, общей площадью 59,64 кв.м., на 13-м этаже в 16-этажной секции № 3 кирпично-монолитного жилого дома переменной этажности, строящегося по ул. Ноксинский спуск Советского района г. Казани (5 дом) (л.д. 12).
Согласно пункту 2.3.1 указанного договора, покупатель обязался в срок до 28 февраля 2014 года уплатить полностью цену данной квартиры, установленную пунктом 2.2.1 в размере 1 миллиона 281 тысячи 144 рублей. В распоряжение продавца денежные средства поступили своевременно и в полном объеме, притом задолго до 01 июля 2016 года – срока, не позднее которого многоквартирный дом должен был быть построен, а квартира – передана покупателю.
Судом установлено также, что в момент заключения предварительного договора купли-продажи жилого помещения № <номер изъят>года ООО «ФОН-Ривьера» действовало в качестве агента OOO «ЖК «Молодежный», ответчика по настоящему делу, имевшего полученное в установленном порядке разрешение на строительство от 05 февраля 2014 года
На основании агентского договора б/н от 26 января 2011 года и дополнений к нему ООО «ФОН-Ривьера» от своего имени, но за счет ответчика и в его интересах осуществляло функции заказчика строительства первой очереди жилого дома переменной этажности по ул. Ноксинский спуск, в том числе было уполномочено привлекать физических и юридических лиц для участия в инвестировании строительства путем заключения предварительных договоров купли-продажи; направлять полученные средства на строительство; разрабатывать, согласовывать и утверждать в установленном порядке проектную и проектно-сметную документацию; обеспечивать ввод объекта в эксплуатацию (л.д. 7-9).
02 декабря 2014 года ООО «СтройИнвест» передало свои права (требования) по предварительному договору купли-продажи жилого помещения № <номер изъят> года Н.Е., истцу по настоящему делу, заключив с ней договор № <номер изъят> об уступке права требования (л.д. 16). В порядке перехода уступаемого права истец выплатила 1 миллион 281 тысячу 144 рубля, причитающихся за 59,64 кв.м общей площади квартиры № <номер изъят> на 13-м этаже в 16-этажной секции № 3 строящегося кирпично-монолитного жилого дома переменной этажности по ул. Ноксинский спуск.
Факт оплаты данного объекта недвижимости в полном объеме подтвержден квитанцией отделения № 6 филиала «Казанский» ОАО «Рост Банк» в г. Казани от 02 декабря 2014 года (л.д.18).
В тот же день, 02 декабря 2014 года, истец и ООО «ФОН-Ривьера» заключили соглашение об изменении предварительного договора купли-продажи жилого помещения № <номер изъят> года, установив, что обязанной стороной перед истцом являются: ООО «ЖК «Молодежный» – в части заключения основного договора и передачи жилого помещения согласно положениям договора; ООО «Фон-Ривьера» – в части принятия денежных средств, подлежащих внесению по договору. При том вносимые денежные средства используются согласно положениям агентского договора б/н от 26 января 2011 года, заключенного между ООО «ЖК «Молодежный» и ООО «Фон-Ривьера» (л.д. 19).
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что исковые требования в части признания предварительного договора купли-продажи жилого помещения № <номер изъят> года договором участия в долевом строительстве жилого дома являются законными, обоснованными, справедливыми и подлежат удовлетворению.
Фактически сложившиеся отношения сторон сделки, хотя бы и поименованные как отношения по предварительному договору купли-продажи жилого помещения, являются отношениями участия в долевом строительстве, на что указывают следующие признаки:
определение в договоре подлежащего передаче конкретного объекта недвижимости, включая основные характеристики многоквартирного дома, а также основные характеристики жилого помещения (местоположение объекта, этажность, материал наружных стен дома, количество комнат в жилом помещении, его общая и жилая площадь), что согласуется с нормативным содержанием понятия «объект долевого строительства»;
наличие в договоре условий о сроках передачи объекта недвижимости, цене договора, сроке и порядке ее уплаты, что является существенным для договора долевого участия в строительстве;
факт привлечения денежных средств граждан и юридических лиц для строительства многоквартирного дома – принятие и исполнение покупателем договорной обязанности до заключения основного договора уплатить в полном объеме цену приобретаемого имущества путем единовременного платежа задолго до момента передачи жилого помещения в собственность;
наличие у ответчика разрешения на строительство, принятые по договору обязательства по целевому использованию привлеченных денежных средств для строительства многоквартирного жилого дома и факт ведения строительных работ на объекте;
наличие у истца договорного обязательства принять квартиру после сдачи жилого дома в эксплуатацию, что согласуется с правовым статусом участника долевого строительства;
наличие правовых оснований для возникновения права собственности покупателя на жилое помещение и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме – по факту уплаты цены договора, с учетом правила о приобретении права собственности на вновь создаваемый объект недвижимости (пункт 1 статьи 218 ГК РФ ).
Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Как определено в части 3 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.
Особенности осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве и прав участника долевого строительства на объект долевого строительства определены статьей 48 Федерального закона от 13 июля 2015 года «О государственной регистрации недвижимости», согласно которой устанавливаются отличия в перечне документов при регистрации первого договора участия в долевом строительстве и всех последующих договоров.
Для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации, требуются также документы относительно деятельности застройщика, в том числе разрешение на строительство, проектная декларация, план создаваемого многоквартирного дома, иного объекта недвижимости с указанием его местоположения, количества находящихся в составе создаваемого многоквартирного дома, иного объекта недвижимости жилых и нежилых помещений, машино-мест, планируемой площади каждого из указанных помещений и машино-мест; заключение уполномоченного контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», выданное не ранее чем за шестьдесят дней до дня представления заявления о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве либо договор поручительства банка за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве; списки граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса, которое построено или строится на определенных законом категориях земельных участков.
Для государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, застройщик также обязан представлять договор страхования или договор поручительства банка за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве – в случае, если соответствующий договор заключен в отношении каждого участника долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Из этих положений в их взаимосвязи следует, что государственная регистрация недвижимости является учетной процедурой, удостоверяющей со стороны государства юридическую силу правоустанавливающих документов. Данная публичная процедура осуществляется раздельно от частного порядка возникновения, перехода и прекращения права на регистрируемое имущество и самого существа таких прав не затрагивает.
В связи с тем, что отношения по поводу государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве носят публично-правовой характер, они не являются содержательным элементом частноправовых отношений по настоящему делу, возникших из гражданско-правовой сделки, и исковые требования в части возложения на ответчика обязанности обратиться совместно с истцом в органы государственной регистрации прав с заявлением о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве – удовлетворению не подлежат.
В силу положений пункта 4 части 2 статьи 333.36 Налогового кодекса РФ от уплаты государственной пошлины истец при обращении в суд был освобожден. В соответствии со статьей 103 ГК РФ государственная пошлина в размере 300 рублей подлежит взысканию с ответчика в доход бюджета муниципального образования города Казани.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ,
Р Е Ш И Л:
Иск Н.Е. к обществу с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодежный» о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором долевого участия в строительстве – удовлетворить частично.
Признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения № <номер изъят> года, заключенный между Н.Е. и обществом с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодежный» в отношении двухкомнатной квартиры № <номер изъят>, общей площадью 59,64 кв.м., на 13-м этаже в 16-этажной секции № 3 кирпично-монолитного жилого дома переменной этажности, строящегося по ул. Ноксинский спуск Советского района г. Казани (5 дом), – договором участия в долевом строительстве.
В остальной части исковых требований – отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодежный» в доход бюджета муниципального образования города Казани государственную пошлину в размере 300 рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан через Советский районный суд города Казани в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Губаева Д.Ф.
Мотивированное решение в соответствии с частью 2 статьи 199 ГПК РФ составлено 16 мая 2017 года.