Решение Советского районного суда города Казани по делу № 2-6023/2017
РЕШИЛ: Удовлетворить иск к ООО «ФОН» о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором долевого участия в строительстве.
Копия
Дело № 2-6023/2017
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
03 августа 2017 года город Казань
Советский районный суд города Казани в составе судьи Губаевой Д.Ф. — единолично, при секретаре Исмагиловой Л.И.,
с участием представителя ответчика Ахметшиной А.К.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску А.Ю. к обществу с ограниченной ответственностью «ФОН» о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором долевого участия в строительстве,
У С Т А Н О В И Л:
Николаева А.Ю. (далее также – истец) обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ФОН» (далее также – ответчик) о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором долевого участия в строительстве, обосновывая требования неисполнением договорных обязательств со стороны ответчика.
Согласно предварительному договору купли-продажи жилого помещения №<номер изъят> от 28 марта 2012 года с последующими изменениями, ответчик принял на себя обязательство заключить основной договор и не позднее 31 декабря 2014 года передать в собственность покупателя в лице Саляховой С.Р. <данные изъяты>
В силу пункта 2.3.1. договора № <номер изъят> от 28 марта 2012 года цена квартиры, определенная сторонами в размере 1 миллиона 862 тысяч 860 рублей, в срок до 28 марта 2012 года подлежит уплате покупателем.
19 мая 2014 года право требования по предварительному договору купли-продажи жилого помещения №<номер изъят> от 28 марта 2012 года перешло от Саляховой С.Р. (цедент) к Николаевой А.Ю. – истцу по настоящему делу (цессионарий) на основании договора № У-6142. Стоимость уступленного требования в размере 1 миллиона 862 тысяч 860 рублей выплачена истцом цеденту в полном объеме.
Однако от возникших перед истцом обязательств по заключению основного договора и передаче жилого помещения ответчик уклоняется, в связи с чем истец просит признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения №<номер изъят> от 28 марта 2012 года договором участия в долевом строительстве жилого дома.
Истец в судебное заседание не явилась, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие, иск поддержала.
В силу части 5 статьи 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие истца.
В судебном заседании представитель ответчика против удовлетворения иска возражала.
Рассмотрев заявленные требования и их основания, исследовав содержание доводов сторон, оценив доказательства в их совокупности и установив нормы права, подлежащие применению в данном деле, суд приходит к следующему.
В силу части 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее также – Закон об участии в долевом строительстве) в сферу регулирования данного закона попадают отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее – участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
На основании части 2 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее – привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Согласно части 2 статьи 27 Закона об участии в долевом строительстве, его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
Как следует из приведенных выше нормативных положений, Закон об участии в долевом строительстве регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены начиная с 01 апреля 2005 года.
По настоящему делу подлежит применению сохраняющая свою силу правовая позиция, изложенная в преамбуле «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04 декабря 2013 года, а именно: привлечение денежных средств граждан для строительства осуществляется посредством иных сделок, совершаемых без учета требований названного Федерального закона, в частности, заключения предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.
Таким образом, если сторонами заключен договор, который поименован предварительным договором купли-продажи жилого помещения в объекте строительства и предусматривает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену этого имущества, то суд с учетом существа фактически сложившихся отношений квалифицирует данную сделку как договор долевого участия в строительстве.
Существо фактически сложившихся отношений сторон по настоящему делу определяется судом по правилам статьи 67 ГПК РФ. При этом суд принимает во внимание условия предварительного договора купли-продажи жилого помещения № <номер изъят> от 28 марта 2012 года, толкуемого судом в соответствии с требованиями статьи 431 ГК РФ, в сопоставлении с нормативными признаками договора участия в долевом строительстве, установленными статьей 4 Закона об участии в долевом строительстве.
Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
При этом, согласно пункту 1 статьи 2 Закона об участии в долевом строительстве, под застройщиком понимается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее – Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства»), подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
Кроме того, элементом правового статуса застройщика является обязанность получить в установленном порядке разрешение на строительство – прежде чем привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости (часть 1 статьи 3 Закона об участии в долевом строительстве).
Объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства (пункт 2 статьи 2 Закона об участии в долевом строительстве).
Как следует из материалов дела и сторонами не оспаривается, правоотношения по предварительному договору купли-продажи жилого помещения № <номер изъят> от 28 марта 2012 года возникли между ООО «ФОН» (продавец) и Саляховой С.Р. (покупатель) по поводу будущей передачи в собственность объекта недвижимости, конкретно определенного в пункте 2.1.1. указанного договора как <данные изъяты> (л.д. 6-7).
Согласно пункту 2.3.1 указанного договора, покупатель обязался в срок до 28 марта 2012 года уплатить полностью цену данной квартиры, установленную пунктом 2.2.1 в размере 1 миллиона 862 тысяч 860 рублей. В распоряжение продавца денежные средства поступили своевременно и в полном объеме, притом задолго до 31 декабря 2014 года – срока, не позднее которого многоквартирный дом должен был быть построен, а квартира – передана покупателю.
19 мая 2014 года Саляхова С.Р. передала свое право (требования) по предварительному договору купли-продажи жилого помещения № <номер изъят> от 28 марта 2012 года Николаевой А.Ю. – истцу по настоящему делу, заключив с ней договор № У-6142 об уступке права требования (л.д.8). В порядке перехода уступаемого права Николаева А.Ю. выплатила 1 миллион 862 тысячи 860 рублей, причитающихся за <данные изъяты>
Факт оплаты данного объекта недвижимости в полном объеме подтвержден расписками Саляховой С.Р. от 19 мая 2014 года и не оспаривается ответчиком (л.д.9, 10).
30 декабря 2014 года Николаева А.Ю. и ООО «ФОН» заключили соглашение об изменении договора № <номер изъят> от 28 марта 2012 года установив, что основной договор между сторонами должен быть подписан не позднее 01 июля 2016 года.
Фактически сложившиеся отношения сторон сделки, хотя бы и поименованные как отношения по предварительному договору купли-продажи жилого помещения, являются отношениями участия в долевом строительстве, на что указывают следующие признаки:
определение в договоре подлежащего передаче конкретного объекта недвижимости, включая основные характеристики многоквартирного дома, а также основные характеристики жилого помещения (местоположение объекта, этажность, материал наружных стен дома, количество комнат в жилом помещении, его общая и жилая площадь), что согласуется с нормативным содержанием понятия «объект долевого строительства»;
наличие в договоре условий о сроках передачи объекта недвижимости, цене договора, сроке и порядке ее уплаты, что является существенным для договора долевого участия в строительстве;
факт привлечения денежных средств граждан и юридических лиц для строительства многоквартирного дома – принятие и исполнение покупателем договорной обязанности до заключения основного договора уплатить в полном объеме цену приобретаемого имущества путем единовременного платежа задолго до момента передачи жилого помещения в собственность;
наличие у ответчика разрешения на строительство, принятые по договору обязательства по целевому использованию привлеченных денежных средств для строительства многоквартирного жилого дома и факт ведения строительных работ на объекте;
наличие у истца договорного обязательства принять квартиру после сдачи жилого дома в эксплуатацию, что согласуется с правовым статусом участника долевого строительства;
наличие правовых оснований для возникновения права собственности покупателя на жилое помещение и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме – по факту уплаты цены договора, с учетом правила о приобретении права собственности на вновь создаваемый объект недвижимости (пункт 1 статьи 218 ГК РФ).
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что исковые требования о признания предварительного договора купли-продажи жилого помещения №<номер изъят> от 28 марта 2012 года договором участия в долевом строительстве жилого дома являются законными, обоснованными, справедливыми и подлежат удовлетворению.
В силу положений пункта 4 части 2 статьи 333.36 Налогового кодекса РФ от уплаты государственной пошлины истец при обращении в суд был освобожден. В соответствии со статьей 103 ГК РФ государственная пошлина в размере 300 рублей подлежит взысканию с ответчика в доход бюджета муниципального образования города Казани.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 — 198 ГПК РФ,
Р Е Ш И Л:
Иск А.Ю. к обществу с ограниченной ответственностью «ФОН» о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором долевого участия в строительстве – удовлетворить.
Признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения № <номер изъят> от 28 марта 2012 года, заключенный между А.Ю. и обществом с ограниченной ответственностью «ФОН» в отношении <данные изъяты> – договором участия в долевом строительстве.
Взыскать с общества с общества с ограниченной ответственностью «ФОН» в доход бюджета муниципального образования города Казани государственную пошлину в размере 300 рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан через Советский районный суд города Казани в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья подпись Губаева Д.Ф.
Копия верна.
Судья Губаева Д.Ф.