Как проверить квартиру на юридическую чистоту при покупке самостоятельно?

Часто покупатели задаются вопросом “как проверить квартиру перед покупкой?”, в этой статье мы разберем 7 этапов проверки недвижимости и продавца квартиры перед покупкой.

Покупка недвижимости всегда сопровождается с повышенными рисками. Перед покупкой квартиры необходимо уделить большое количество времени для анализа документов и сбора необходимой информации.

Не стоит полностью полагаться на агентства недвижимости в правовом анализе предстоящей сделки, особенно, если они не имеют в своем штате юристов. В основном риэлторы придерживаются принципа: “Наша миссия — комиссия” и движимые этим принципом, если не всегда, то часто, просто не проводят юридический анализ сделки, сводя все к посещению продавцом и покупателем регпалаты, подписания договора купли-продажи недвижимости. На этом  этапе договор с их стороны считается исполненным, они получают свой гонорар и в избежании последующих рисков для покупателя они особо не заинтересованы.

Игнорирование юридической проверки сделки иногда приводит к большим проблемам, например, покупатель теряет право на квартиру в связи с тем, что она была приобретена предыдущим продавцом в период брака и на квартиру распространялась общая совместная собственность, но в последующем брак распался, а второй супруг подал на раздел совместной квартиры после ее реализации. Большие проблемы могут возникнуть и при приобретении наследуемой или подаренной квартиры. Например, наследник может оспорить наследство, что может привести к аннулированию сделки при покупке квартиры.

Все вышеуказанные риски часто происходят без прямого умысла обмануть продавцом покупателя, но при этом, существует еще и криминальная составляющая, когда имеется подлог документов, введение в заблуждение и иные инструменты мошенников, которые “продают воздух” и в случае последующего вынесения обвинительного приговора в отношении них делает невозможным возврат потраченных денежных средств. Вы можете прочитать разбор судебной практики по мошенническим схемам с недвижимостью на нашем сайте.

Для снижение рисков потери купленной квартиры необходимо совершить ряд действий, направленных на проверку субъекта (продавца или продавцов) и объекта (приобретаемой недвижимости). Условно юридическую проверку сделки купли-продажи квартиры (или иной недвижимости) можно поделить на несколько этапов, давайте разберем каждый.

---

Получение выписки на квартиру из ЕГРН (Росреестр)

В первую очередь необходимо на сайте Росреестра (или у нас) заказать выписку на квартиру, которую планируете приобретать. Данная выписка предоставит следующую информацию: наличие объекта недвижимости, собственников и их количество, отсутствие обременений, ареста, реальную площадь квартиры, ее планировку и историю перехода права собственности.

Для получения выписки Вам необходимо быть зарегистрированным на сайте госуслуг и совершить следующие действия:

1. Зайти на сайт Росреестра и ввести ключ доступа;
2. Выбрать графу “Поиск объекта недвижимости”;
3. Указать адрес объекта, нажать найти;
4. Выбрать “Запросить сведения об объекте”, заполнить капчу, нажать “отправить запрос”;
5. Выбрать “Запросить сведения о переходе прав на объект””, заполнить капчу, нажать “отправить запрос”;
6. После этого Вы можете перейти в раздел “мои заявки” и увидеть, что вашим запросам присвоен статус “обрабатывается”;
7. Через некоторое время, если не сразу, Вам придет на почту уведомление, что запрос обработан;
8. Вам необходимо вновь зайти на сайт в раздел “мои заявки” и скачать данные в зип-архиве;
9. Открыть зип-архив в зип-архиве, скачать файл, имеющий окончание “.xml”;
10. Перейти по ссылки на сайт, который позволит его прочитать, в разделе “Электронный документ (xml-файл):” нажать: “Выберите файл” загрузить ранее выгруженный файл (с окончанием  “.xml”);
11. Заполните капчу и нажмите “проверить”;
12. Нажмите “Показать в человекочитаемом формате”.

Совершите аналогичное действие и со вторым файлом, он покажет историю перехода права собственности на квартиру. Теперь можно проанализировать полученные данные.

Установив собственника квартиры, Вы определите лицо, кто будет выступать в статусе продавца, если несколько собственников, то каждого из них необходимо проверить на этапах, которые указаны ниже. Если в статусе собственников указаны несовершеннолетние лица, то необходимо будет согласие органов опеки и попечительства на продажу квартиры. Если квартира приобретена в период брака и нет брачного договора или соглашения о разделе имущества, то необходимо получить согласие супруга на продажу квартиру.

В графе “обременения” можно увидеть имеются ли ограничения на продажу квартиры или они отсутствуют, если ограничения имеются, то без разрешения лица, в пользу которого сделаны обременения переоформить право собственности не получится. Если объект арестован, то переход права собственности на него также невозможен, кроме того, факт ареста свидетельствует о том, что имеется судебный процесс или уже возбуждено исполнительное производство, что должно сильно задуматься покупателя о том, стоит ли брать данную квартиру..

В выписке из ЕГРН можно увидеть реальную площадь квартиры. Если продавец в объявлении на продажу квартиры написал площадь больше, чем указано в выписке, то на это можно указать в целях уменьшения стоимости объекта.

Если в выписке на квартиру Вы увидели наличие или отсутствие стен, а по факту наоборот, то нужно понимать, что квартира подверглась перепланировки, которую не узаконили. Данное обстоятельство приведет к тому, что жилищная инспекция обратиться в суд с требованиями привести квартиру в первоначальное положение в будущем против Вас. Имеется обширная судебная практика, когда суды удовлетворяют требования о приведении квартиры после перепланировки в первоначальное положение.

В полученных выписках можно увидеть историю перехода права собственности на квартиру с указанием правообладателей и вид сделок по которым квартира меняла собственников. Отсюда можно выявить, например, что квартира бы передана по наследству, увидеть дату перехода по наследству (чем больше прошло времени с момента принятия наследства, тем лучше). Если квартира была приватизирована, то есть вероятность, что имеются лица, которые отказались от приватизации, но имеют право проживать в данной недвижимости.

---

Запрос документов у продавца квартиры

После получения выписки из ЕГРН на квартиру и ее анализа, необходимо запросить необходимые документы у продавца.

Наиболее часто у продавца квартиры запрашивают следующие документы:

1. Правоустанавливающие документы на продаваемую недвижимость (договор купли-продажи, дарения, мены, долевого участия и т.д.).
2. Паспорт продавца.
3. Выписка из домовой книги и справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам за квартиру.
4. Справки об отсутствии наркологической зависимости или состоянии на психиатрических учетах.
5. Если квартира приобретена в период брака, то необходимо получить согласие супруга на отчуждение объекта.
6. Если квартира приобреталась с использованием материнского капитала, то согласие органов опеки и попечительства на продажу недвижимости.

Желательно чтобы в выписке из домовой книге было указано, что никто не прописан. Если в квартире прописаны дети, то купив такую квартиру собственник может столкнуться с проблемой выписывания их из помещения. В крайнем случае можно потребовать нотариальное обязательство после перехода права собственности.

Отказ в предоставлении документов продавцом, при их наличии,  квартиры должны насторожить покупателя, поскольку разумных оснований для этого нет.

---

Проверка паспорта продавца квартиры по базе МВД.

Для проверки паспорта собственника квартиры, а если их несколько, то всех собственников и представителей по сделке необходимо совершить следующие действия:

1. Перейти на сайт МВД.
2. Ввести серию и номер паспорта, заполнить капчу, нажать проверить и получить информацию.

Если будет ответ, например: “паспорт считается недействительным”, то стоит насторожиться и уточнить информацию относительно документов у продавца.

---

Проверка продавца в судах на предмет возбужденных дел (долги, банкротство).

На данной стадии мы проверяем человека или организацию на предмет возбужденных или уже завершенных дел в судах. Точную информацию получить затруднительно, поскольку могут быть однофамильцы с одинаковым именем и отчеством, но тем не менее “картину должным образом” данная информация рисует.

Проверку осуществляем в арбитражных судах и судах общей юрисдикции.

В паспорте необходимо найти страницу с местом прописки и по данной прописке определить суд, в который могли подать против продавца иск. Например, продавец (Иванов Иван Иванович) прописан по адресу: РТ, г.Казань, ул. Пионерская, дом 8, квартира 0, для проверки в арбитражном суде необходимо перейти в картотеку арбитражных судов, в графе “участник дела” вбить Иванов И.И. (лучше его ИНН), выбрать суд “АС Республики Татарстан” и нажать “найти”, Вы получите дела (если они имеются) с лицами имеющими аналогичную фамилию и инициалы.

Если среди банкротных дел появится однофамилец, тем более, если фамилия редкая, то стоит насторожиться. Банкротство продавца квартиры может привести к тому, что сделки по реализации им имущества могут быть признаны недействительными и отменены, что приведет к тому, что покупатель потеряет квартиру.

Следующая проверка осуществляется в районном суде по месту прописке продавца. Из адресы, мы видим, что продавец прописан в Советском районе г.Казани, соответственно необходимо проверять информацию в Советском районном суде города Казани. Для этого переходим на сайт суда в поисковике вбив “Советский районным суд города Казани”, переходим на сайте по ссылке “судебное делопроизводство” и проводим аналогичные действия, что и на сайте арбитражного суда.

Проверка продавца квартиры в судах предоставит информацию о наличии возбужденных против него дел, основанием которых может выступать задолженность или банкротство, что может очень негативно сказаться для покупателя квартиры.

---

Проверка собственника недвижимости в базе исполнительных производств.

Для проверки продавца на предмет возбужденных исполнительных производств необходимо: 

1. перейти на сайт судебных приставов;
2. заполнить графы идентификации должника (ФИО, дату рождения и т.д.);
3. после нажатия кнопки “найти” будет предоставлена информация о налии или отсутствия возбужденных исполнительных производств в отношении собственника квартиры.

Если имеется задолженность стоит обратить на ее размер и количество возбужденных исполнительных производств.

---

Проверка в базе единого федерального реестра сведений о банкротстве.

Дополнительную информацию о наличии банкротного дела в отношении продавца квартиры можно получить на сайте Федерального реестра сведений о банкротстве. Для этого потребуется ввести данные продавца и один из реквизитов ИНН, ОГРНИП, СНИЛСа.

После нажатия кнопки “поиск” система выдаст информацию о наличии возбужденных банкротных дел или из их отсутствии.

---

Проверка собственника квартиры на предмет причастности к террористической деятельности.

Проверка осуществляется на сайте Росфинмониторинг.

Для получения сведений необходимо вбить паспортные данные продавца и сервис предоставит информацию по данному субъекту. Если продавец квартиры будет указан на данном сайте то стоит понимать, что риск по сделке с указанным лицом крайне велик, поскольку можно будет потерять в будущем приобретаемую квартиру.

---

Что дает проверка собственника квартиры перед совершением сделки?

Проверка продавца квартиры по вышеуказанной схеме предоставляет “общую картину” хотя и не полную, поскольку существует ряд нюансов. Полученная информация кратно снижает риски для покупателя квартиры, поскольку он может проверить продавцаа и квартиру по указанной схеме.

Перед сотрудничеством с риелторами Вы можете спросить, проводят ли они юридическую проверку продавца квартиры и каким образом они это осуществляют, полученный ответ позволит вам примерно разобраться насколько они грамотно это делают. Если они скажут, что проверяю по выписке на квартиру из ЕГРН, то Вам следует уточнить, как они проводят проверку, где запрашивают информацию, какие этапы проверки у них существует, если они начинают “плыть”, то мы советуем Вам насторожиться, поскольку скорее всего у них вообще данная процедура не проводится и Ваш риск потерять квартиру в будущем очень велик.

За помощью для проверки квартиры и ее собственников Вы можете обратиться к нашим юристам, мы не только проведем проверку квартиры перед покупкой, но и осуществим сопровождение сделки онлайн.