Решение Советского районного суда города Казани по делу № 2-11396/2016
РЕШЕНИЕ: Отказать в иск к ООО «Фон-Ривьера», ООО «Жилой комплекс «Молодежный» о признании права на долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством.
Дело № 2-11396/2016
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
6 декабря 2016 года город Казань
Советский районный суд города Казани в составе
председательствующего судьи Ахметгараева А.А.
при секретаре судебного заседания Зиннатуллиной А.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Советского районного суда города Казани гражданское дело по исковому заявлению Сабирзяновой Ф.Ф. к обществу с ограниченной ответственностью «Фон-Ривьера», обществу с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодежный» о признании права на долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект,
УСТАНОВИЛ:
Первоначально Сабирзянова Ф.Ф. (далее – истец) обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Фон-Ривьера» (далее – ответчик, ООО «Фон-Ривьера») о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости, соответствующей однокомнатной квартире № <номер изъят>, расположенной <адрес изъят>.
Исковые требования мотивированы тем, что 31 марта 2014 года между ООО «Дримлайн» (покупателем) и ООО «Фон-Ривьера» заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения <номер изъят>, в соответствии с которым последний должен был передать в собственность покупателя жилое помещение в <адрес изъят>, а покупатель оплатить стоимость данной квартиры и принять квартиру по акту приема-передачи. В последующем, 1 апреля 2014 года, ООО «Дримлайн» переуступило право по предварительному договору купли-продажи от 31 марта 2014 года № <номер изъят> Сабирзяновой Ф.Ф.. Однако в нарушение условий договора ООО «Фон-Ривьера» обязательства по передаче истцу квартиры № <адрес изъят>, общей площадью 40,15 кв.м., не исполнило.
В ходе рассмотрения дела судом в качестве соответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью «ЖК «Молодежный» (далее – ООО ЖК «Молодежный»).
Представитель истцав ходе рассмотрения дела изменила предмет иска, просила признать за истцами право на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом, соответствующий объекту долевого строительства в виде однокомнатной квартиры № <номер изъят>, общей проектной площадью 40,15 кв.м., жилой площадью 13,89 кв.м, расположенной на <адрес изъят>.
Сабирзянова Ф.Ф. и ее представитель в судебном заседании исковые требования поддержали, просили удовлетворить иск.
Представитель ответчиков в судебном заседании оставила разрешение спора на усмотрение суда.
Представитель третьего лица оставил разрешение вопроса на усмотрение суда.
Выслушав пояснения и доводы представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно — один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
В соответствии с Законом об участии в долевом строительстве объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, строящегося с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Согласно пункту 1 статьи 4, пункту 1 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блока-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.
В соответствии со статьей 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
Согласно статье 384 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту переходу права.
Исходя из положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу части 1 статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам в соответствии с процессуальным законодательством осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений (часть 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Как следует из материалов дела и установлено судом, согласно агентскому договору от 26 января 2011 года, заключенному между ООО «ЖК «Молодежный» (принципал) и ООО «Фон-Ривьера» (агент), агент действует от своего имени, но за счет принципала и в интересах принципала, обязуется за вознаграждение осуществить функции заказчика строительства первой очереди 14-16-этажного жилого дома со встроенными офисными помещениями по <адрес изъят>, в том числе привлекает физических и юридических лиц для участия в инвестировании строительства данного объекта путем заключения предварительных договор купли-продажи и договоров инвестирования.
5 февраля 2014 года Исполнительным комитетом МО г. Казани выдано разрешение на строительство № <номер изъят> ООО «ЖК «Молодежный» на строительство 323 квартирного жилого дома и подземной автостоянки на 134 автомобиля по адресу: <адрес изъят>, сроком до 5 февраля 2016 года. В последующем срок действия разрешения на строительство дома продлено до 31 декабря 2017 года.
31 марта 2014 года между ООО «Дримлайн» (покупателем) и ООО «Фон-Ривьера» заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения <номер изъят>, в соответствии с которым последний должен был передать в собственность покупателя жилые помещения в 16-18-20 этажном кирпично-монолитном жилом доме по улице <адрес изъят>, в том числе квартиру № <номер изъят>, а покупатель оплатить и принять квартиру по акту приема-передачи.
1 апреля 2014 года между ООО «Дримлайн» (цедентом) и Сабирзяновой Ф.Ф. (цессионарий) заключен договор № <номер изъят>об уступке права требования, согласно которому ООО «Дримлайн» передало, а истец принял на себя права и обязанности по предварительному договору купли-продажи жилого помещения от 31 марта 2014 года <номер изъят>, квартиры № <номер изъят>, расположенной <адрес изъят>
Согласно пункту 2.1.1. предварительного договора и с учетом договора уступки права требования (пункт 5) цена за квартиру составляет 2 087 800 рублей.
Сабирзянова Ф.Ф. оплатила указанную сумму, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру №<номер изъят> от 1 апреля 2014 года.
Из пунктов 4.1, 4.2 предварительного договора следует, что срок подписания основного договора купли-продажи и акта приема-передачи квартиры №<номер изъят> установлен не позднее 1 июля 2016 года.
Поскольку данные обязательства не исполнены, Сабирзяновой Ф.Ф. избран способ защиты своего права путем признания права собственности на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом, соответствующий объекту долевого строительства в виде квартиры № <номер изъят> площадью 40,15 кв.м., расположенной на <адрес изъят>.
Исходя из пункта 1 статьи 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.
Пунктом 1.1. агентского договора предусмотрено, что ООО «Фон-Ривьера» действует от своего имени но за счет ООО «ЖК «Молодежный».
Кроме того между ООО «Фон-Ривьера» и истцом 28 апреля 2014 года заключено соглашение об изменении договора, указав в предварительном договоре купли-продажи №<номер изъят> от 31 марта 2014 года абзац с указанием что предварительный договор заключается от имени и за счет ООО «ЖК «Молодежный» в соответствии с агентским договором. ООО «ЖК «Молодежный» является перед Сабирзяновой Ф.Ф. обязанной стороной в части заключения основного договора и передачи жилого помещения. ООО «Фон-Ривьера» является перед покупателем обязанной стороной в части принятия денежных средств, подлежащих использованию на основании агентского договора.
Таким образом, надлежащим ответчиком по данному делу является ООО «ЖК «Молодежный».
Исходя из содержания и смысла пункта 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации целью обращения лица, право которого нарушено, в суд является восстановление нарушенного права этого лица.
Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, установленными данной нормой, в том числе, признания права, прекращения или изменения правоотношения, а также иными способами, установленными законом.
Способ защиты своих прав и законных интересов является исключительным способом и применяется в случае, если иные способы не приведут к более быстрому и эффективному восстановлению нарушенных, либо оспариваемых прав и интересов.
Выбор способа защиты гражданских прав является прерогативой истца.
Часть 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Согласно пункту 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.
Из смысла указанных норм следует вывод о том, что действующее законодательство не предусматривает запрета на получение и нахождение в собственности граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей объектов незавершенного строительства.
Нормами Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», действие которого распространяется на правоотношения сторон в рассматриваемом споре, урегулирован правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком.
Действительно, данный Закон не содержит запрета на признание за участником долевого строительства права собственности на возводимый не завершенный строительством объект (либо долю в нем) на стадии до момента ввода в эксплуатацию.
Между тем, из пояснений представителя ООО ЖК «Молодежный» усматривается, что строительство спорного многоквартирного дома находится на нулевом цикле, в настоящий момент на месте строительства расположено только свайное поле.
Данное обстоятельство сторонами в ходе рассмотрения дела не оспаривалось.
Из представленных суду документов, в частности ответа Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Татарстан следует, что работы по жилому дому <адрес изъят> не ведутся, техническая готовность составляет 5 процентов.
Таким образом, в настоящее время отсутствует объект незавершенного строительства, в отношении которого истцами заявлены требования.
Поэтому, несмотря на то, что ООО ЖК «Молодежный» является лицом, ответственным за обеспечение дольщиков, в том числе и истца, объектами недвижимого имущества в соответствии с заключенными договорами, обязательства по которым в части оплаты стоимости объекта недвижимости исполнены, оснований для признания за ними права собственности на долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект в виде жилого помещения с характеристиками, указанными в исковом заявлении, которого в настоящее время фактически не существует, не имеется.
В данном случае истец не лишена права обратиться с требованием о расторжении договора и возврате уплаченных по нему денежных средств.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Сабирзяновой Ф.Ф. к обществу с ограниченной ответственностью «Фон-Ривьера», обществу с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодежный» о признании права на долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Татарстан в течение одного месяца со дня его изготовления в полном объеме через Советский районный суд города Казани.
Судья А.А. Ахметгараев
Мотивированное решение изготовлено 12 декабря 2016 года, судья